{"id":5483,"date":"2026-09-23T15:28:31","date_gmt":"2026-09-23T18:28:31","guid":{"rendered":"https:\/\/guaruja.org.br\/aguaviva\/?p=5483"},"modified":"2026-09-22T15:28:44","modified_gmt":"2026-09-22T18:28:44","slug":"plano-diretor-regularizacao-fundiaria-no-mapa-e-fiscalizacao-na-pratica","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/guaruja.org.br\/aguaviva\/plano-diretor-regularizacao-fundiaria-no-mapa-e-fiscalizacao-na-pratica\/","title":{"rendered":"ANTES QUE VIRE LEI | Cap\u00edtulo 3: Regulariza\u00e7\u00e3o Fundi\u00e1ria e Fiscaliza\u00e7\u00e3o"},"content":{"rendered":"\n<h2 id=\"h-o-que-esta-no-mapa-sera-executado-na-pratica\" class=\"wp-block-heading\"><em>O que est\u00e1 no mapa ser\u00e1 executado na pr\u00e1tica?<\/em><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A nova proposta de Plano Diretor de Guaruj\u00e1 apresenta diferentes instrumentos para organizar a ocupa\u00e7\u00e3o do territ\u00f3rio e enfrentar problemas habitacionais existentes no munic\u00edpio.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Entre eles est\u00e3o \u00e1reas destinadas \u00e0 regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria e \u00e0 habita\u00e7\u00e3o de interesse social, al\u00e9m de diretrizes para conter novas ocupa\u00e7\u00f5es em \u00e1reas de risco, encostas e zonas de preserva\u00e7\u00e3o ambiental.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Mas existe uma quest\u00e3o que precisa ser analisada junto com o que est\u00e1 desenhado no mapa:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Como garantir que as regras previstas no Plano Diretor sejam efetivamente aplicadas no territ\u00f3rio?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A Prefeitura colocou em discuss\u00e3o a minuta do Plano Diretor de Desenvolvimento Sustent\u00e1vel do Territ\u00f3rio (PDDST 2026), instrumento que estabelecer\u00e1 diretrizes para o uso e a ocupa\u00e7\u00e3o do territ\u00f3rio municipal.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">No terceiro cap\u00edtulo da s\u00e9rie <a href=\"https:\/\/guaruja.org.br\/aguaviva\/antes-que-vire-lei-guaruja-plano-diretor\/\">ANTES QUE VIRE LEI<\/a>, a \u00c1gua Viva examina as propostas relacionadas \u00e0 regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria e \u00e0 habita\u00e7\u00e3o de interesse social e chama aten\u00e7\u00e3o para um ponto que vai al\u00e9m da defini\u00e7\u00e3o das \u00e1reas no mapa: <strong>a estrutura necess\u00e1ria para executar as pol\u00edticas previstas e fiscalizar o territ\u00f3rio de forma permanente.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Onde est\u00e3o as \u00e1reas destinadas \u00e0 regulariza\u00e7\u00e3o e \u00e0 habita\u00e7\u00e3o? O que ser\u00e1 feito nessas regi\u00f5es? E como o munic\u00edpio pretende impedir que novas ocupa\u00e7\u00f5es avancem sobre \u00e1reas de risco e de preserva\u00e7\u00e3o?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">1. O que a minuta prop\u00f5e?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A minuta do PDDST apresenta diferentes instrumentos relacionados \u00e0 habita\u00e7\u00e3o e ao ordenamento territorial.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Entre eles est\u00e3o as Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), utilizadas para organizar \u00e1reas relacionadas \u00e0 habita\u00e7\u00e3o de interesse social e \u00e0 regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A proposta tamb\u00e9m estabelece \u00e1reas e diretrizes voltadas \u00e0 prote\u00e7\u00e3o de regi\u00f5es ambientalmente sens\u00edveis, incluindo \u00e1reas de preserva\u00e7\u00e3o ambiental, encostas e locais sujeitos a riscos.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Essa combina\u00e7\u00e3o precisa ser analisada de forma conjunta.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A regulariza\u00e7\u00e3o de ocupa\u00e7\u00f5es existentes pode ser necess\u00e1ria para garantir seguran\u00e7a jur\u00eddica e melhores condi\u00e7\u00f5es urbanas para quem j\u00e1 vive nesses territ\u00f3rios.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ao mesmo tempo, o Plano Diretor precisa estabelecer mecanismos capazes de evitar que novas ocupa\u00e7\u00f5es avancem sobre \u00e1reas onde a ocupa\u00e7\u00e3o n\u00e3o \u00e9 adequada ou segura.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Por isso, n\u00e3o basta saber <strong>onde o munic\u00edpio pretende regularizar<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00c9 necess\u00e1rio entender tamb\u00e9m <strong>quais \u00e1reas dever\u00e3o ser protegidas de novas ocupa\u00e7\u00f5es e quais instrumentos ser\u00e3o utilizados para isso<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">2. O que pode passar despercebido?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Um mapa pode definir uma \u00e1rea como ZEIS, estabelecer uma zona de prote\u00e7\u00e3o ou indicar uma regi\u00e3o sujeita a restri\u00e7\u00f5es de ocupa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Mas a exist\u00eancia dessa classifica\u00e7\u00e3o na legisla\u00e7\u00e3o n\u00e3o garante, por si s\u00f3, que a pol\u00edtica ser\u00e1 executada.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria envolve levantamento das ocupa\u00e7\u00f5es, an\u00e1lise da situa\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis, defini\u00e7\u00e3o das medidas urban\u00edsticas e ambientais necess\u00e1rias e execu\u00e7\u00e3o das solu\u00e7\u00f5es previstas.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Da mesma forma, impedir novas ocupa\u00e7\u00f5es exige acompanhamento permanente do territ\u00f3rio.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Em Guaruj\u00e1, isso significa fiscalizar \u00e1reas de encosta, manguezais, \u00e1reas ambientalmente protegidas e outras regi\u00f5es onde novas ocupa\u00e7\u00f5es possam representar riscos ambientais ou urbanos.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00c9 a\u00ed que aparece uma quest\u00e3o que pode passar despercebida na leitura da minuta:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Quem ir\u00e1 executar essas pol\u00edticas e com quais recursos?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Se o munic\u00edpio n\u00e3o tiver estrutura administrativa, equipe, fiscaliza\u00e7\u00e3o e or\u00e7amento compat\u00edveis com as responsabilidades previstas no Plano Diretor, parte das regras poder\u00e1 permanecer apenas no papel.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">3. Por que isso importa para Guaruj\u00e1?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A quest\u00e3o habitacional n\u00e3o se resolve apenas definindo novas \u00e1reas no mapa.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Guaruj\u00e1 precisa lidar simultaneamente com ocupa\u00e7\u00f5es j\u00e1 existentes, necessidade de regulariza\u00e7\u00e3o, produ\u00e7\u00e3o de habita\u00e7\u00e3o de interesse social e prote\u00e7\u00e3o de \u00e1reas que n\u00e3o devem receber novas ocupa\u00e7\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">S\u00e3o situa\u00e7\u00f5es diferentes e que exigem instrumentos diferentes.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Uma \u00e1rea ocupada h\u00e1 anos pode demandar regulariza\u00e7\u00e3o e urbaniza\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Outra \u00e1rea, mesmo pr\u00f3xima, pode apresentar risco ou restri\u00e7\u00e3o ambiental e exigir fiscaliza\u00e7\u00e3o para impedir novas ocupa\u00e7\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O Plano Diretor precisa deixar claras essas diferen\u00e7as.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Tamb\u00e9m precisa existir capacidade para colocar essas decis\u00f5es em pr\u00e1tica.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A execu\u00e7\u00e3o das pol\u00edticas habitacionais depende de recursos p\u00fablicos, programas, equipes t\u00e9cnicas e articula\u00e7\u00e3o entre diferentes \u00e1reas da administra\u00e7\u00e3o municipal.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A fiscaliza\u00e7\u00e3o tamb\u00e9m exige estrutura permanente.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Por isso, a discuss\u00e3o sobre o Plano Diretor n\u00e3o deve terminar na pergunta sobre <strong>o que foi colocado no mapa<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00c9 preciso perguntar <strong>como o munic\u00edpio pretende executar aquilo que est\u00e1 sendo proposto<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">4. O que precisa ser esclarecido antes da aprova\u00e7\u00e3o?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A leitura da minuta e dos mapas permite levantar quest\u00f5es concretas:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Onde est\u00e3o, exatamente, as \u00e1reas destinadas \u00e0 regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria?<\/li>\n\n\n\n<li>Quais \u00e1reas ser\u00e3o destinadas \u00e0 habita\u00e7\u00e3o de interesse social?<\/li>\n\n\n\n<li>Quais s\u00e3o os crit\u00e9rios utilizados para definir essas \u00e1reas?<\/li>\n\n\n\n<li>Quais ocupa\u00e7\u00f5es poder\u00e3o ser regularizadas e em quais condi\u00e7\u00f5es?<\/li>\n\n\n\n<li>Como ser\u00e3o tratadas as \u00e1reas de risco?<\/li>\n\n\n\n<li>Como ser\u00e3o protegidas encostas, manguezais e demais \u00e1reas ambientalmente sens\u00edveis?<\/li>\n\n\n\n<li>Quais regi\u00f5es ter\u00e3o fiscaliza\u00e7\u00e3o permanente para impedir novas ocupa\u00e7\u00f5es?<\/li>\n\n\n\n<li>Qual estrutura administrativa ser\u00e1 respons\u00e1vel por essa fiscaliza\u00e7\u00e3o?<\/li>\n\n\n\n<li>H\u00e1 equipes e recursos previstos para executar as pol\u00edticas habitacionais estabelecidas no Plano Diretor?<\/li>\n\n\n\n<li>Como ser\u00e3o financiadas as a\u00e7\u00f5es de regulariza\u00e7\u00e3o e produ\u00e7\u00e3o de habita\u00e7\u00e3o de interesse social?<\/li>\n\n\n\n<li>Qual ser\u00e1 o papel dos Fundos Municipais de Habita\u00e7\u00e3o e de Saneamento na execu\u00e7\u00e3o dessas pol\u00edticas?<\/li>\n\n\n\n<li>Como o munic\u00edpio pretende acompanhar os resultados depois que o Plano Diretor for aprovado?<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">H\u00e1 ainda uma quest\u00e3o que precisa ser considerada:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Se o Plano Diretor estabelece novas regras para a ocupa\u00e7\u00e3o do territ\u00f3rio, quais condi\u00e7\u00f5es financeiras, administrativas e operacionais ser\u00e3o necess\u00e1rias para que essas regras sejam cumpridas no dia a dia?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Essa resposta tamb\u00e9m faz parte do planejamento urbano.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">5. O que a popula\u00e7\u00e3o pode perguntar ou cobrar?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Quem mora em uma \u00e1rea inclu\u00edda nas propostas de regulariza\u00e7\u00e3o pode come\u00e7ar pelo pr\u00f3prio mapa.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A minha \u00e1rea est\u00e1 inclu\u00edda em uma ZEIS?<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Qual \u00e9 a classifica\u00e7\u00e3o prevista para o local onde moro?<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Minha ocupa\u00e7\u00e3o poder\u00e1 ser regularizada?<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Quais condi\u00e7\u00f5es dever\u00e3o ser cumpridas?<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Se a \u00e1rea n\u00e3o puder ser regularizada, qual ser\u00e1 a pol\u00edtica prevista pelo munic\u00edpio?<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">E para quem vive pr\u00f3ximo de encostas, manguezais ou outras \u00e1reas ambientalmente sens\u00edveis:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Como ser\u00e1 feita a fiscaliza\u00e7\u00e3o para impedir novas ocupa\u00e7\u00f5es?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Tamb\u00e9m \u00e9 poss\u00edvel perguntar:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Quem ser\u00e1 respons\u00e1vel pela fiscaliza\u00e7\u00e3o?<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Com que frequ\u00eancia ela ser\u00e1 realizada?<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Quais recursos estar\u00e3o dispon\u00edveis?<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Como a popula\u00e7\u00e3o poder\u00e1 acompanhar os resultados?<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Essas perguntas ajudam a verificar se o Plano Diretor est\u00e1 estabelecendo apenas diretrizes gerais ou se existe uma estrutura concreta para transformar essas diretrizes em a\u00e7\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">O ponto que precisa estar claro<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria e a habita\u00e7\u00e3o de interesse social s\u00e3o instrumentos importantes para enfrentar problemas que j\u00e1 existem no territ\u00f3rio.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Mas a defini\u00e7\u00e3o desses instrumentos no Plano Diretor n\u00e3o resolve, sozinha, a quest\u00e3o habitacional.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00c9 preciso saber como as \u00e1reas ser\u00e3o regularizadas, quais pol\u00edticas ser\u00e3o executadas, de onde vir\u00e3o os recursos e quem ficar\u00e1 respons\u00e1vel pela execu\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Da mesma forma, proteger \u00e1reas de risco e de preserva\u00e7\u00e3o depende de fiscaliza\u00e7\u00e3o cont\u00ednua.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>O mapa pode definir onde uma pol\u00edtica deve acontecer. A administra\u00e7\u00e3o p\u00fablica precisa ter condi\u00e7\u00f5es para faz\u00ea-la acontecer.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Por isso, antes que o PDDST seja transformado em lei, \u00e9 necess\u00e1rio discutir n\u00e3o apenas <strong>o que est\u00e1 previsto<\/strong>, mas tamb\u00e9m <strong>como essas regras ser\u00e3o executadas e fiscalizadas na pr\u00e1tica<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Participe do debate<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O PDDST 2026 ainda est\u00e1 em discuss\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Esse \u00e9 o momento de consultar a minuta, olhar os mapas, localizar sua regi\u00e3o e verificar como as propostas de regulariza\u00e7\u00e3o, habita\u00e7\u00e3o e prote\u00e7\u00e3o territorial podem afet\u00e1-la.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A popula\u00e7\u00e3o pode apresentar d\u00favidas, sugest\u00f5es e questionamentos durante o processo de participa\u00e7\u00e3o p\u00fablica.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Porque, como a \u00c1gua Viva vem defendendo nesta s\u00e9rie, <strong>o momento de perguntar como uma regra ser\u00e1 aplicada \u00e9 antes que ela seja transformada em lei.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><a href=\"https:\/\/www.guaruja.sp.gov.br\/plano-diretor-do-desenvolvimento-sustentavel-do-territorio-de-guaruja-pddst\">Consulte a minuta do PDDST 2026 e acompanhe o processo de participa\u00e7\u00e3o p\u00fablica.<\/a><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\" id=\"h-\"><strong>\u00c1GUA VIVA | Antes da decis\u00e3o, informa\u00e7\u00e3o. Antes da lei, participa\u00e7\u00e3o.<\/strong><em> <\/em><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>O que est\u00e1 no mapa ser\u00e1 executado na pr\u00e1tica? A nova proposta de Plano Diretor de Guaruj\u00e1 apresenta diferentes instrumentos para organizar a ocupa\u00e7\u00e3o do territ\u00f3rio e enfrentar problemas habitacionais existentes no munic\u00edpio. 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