Como a Prefeitura vai calcular, cobrar e aplicar os recursos do Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano (FMDU)?
A minuta do PDDST 2026 prevê instrumentos previstos no Estatuto da Cidade para orientar o desenvolvimento urbano, combater a subutilização de imóveis e financiar intervenções no território de Guarujá, entre eles a Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC), o Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios (PEUC) e o IPTU Progressivo no Tempo.
Esses instrumentos podem produzir efeitos financeiros relevantes para proprietários, empreendedores e para o próprio Município. Por isso, além de estabelecer sua criação, o Plano Diretor precisa deixar claro como serão calculados, cobrados, regulamentados e fiscalizados.
Mas existe uma questão central que precisa ser analisada antes que o novo Plano Diretor seja transformado em lei: como serão aplicados esses instrumentos durante o período em que a regulamentação específica ainda não estiver pronta?
A Prefeitura colocou em discussão a minuta do Plano Diretor de Desenvolvimento Sustentável do Território (PDDST 2026), instrumento que estabelecerá diretrizes para o uso e a ocupação do território municipal. No sexto capítulo da série ANTES QUE VIRE LEI, a Água Viva examina as regras relacionadas à Outorga Onerosa, ao PEUC, ao IPTU Progressivo e ao Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano, chamando atenção para as lacunas que precisam ser esclarecidas antes da aprovação.
O que a minuta propõe?
A minuta estabelece instrumentos urbanísticos com potencial de gerar contrapartidas financeiras e induzir o cumprimento da função social da propriedade:
- Outorga Onerosa do Direito de Construir (Arts. 223 a 226): A minuta permite o exercício do direito de construir acima do coeficiente de aproveitamento básico mediante contrapartida financeira. O coeficiente básico previsto é de 1,0 nas zonas de baixa densidade e 2,0 nas demais zonas.
- Destinação dos recursos (Art. 225, § 2º, e Art. 271): Os recursos arrecadados com a Outorga Onerosa serão destinados ao Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano (FMDU), com aplicação prioritária em infraestrutura, mobilidade, saneamento e habitação social.
- PEUC e IPTU Progressivo no Tempo (Arts. 214 a 217): Imóveis não edificados, subutilizados ou não utilizados que não cumpram a função social da propriedade poderão ser submetidos à notificação para parcelamento, edificação ou utilização compulsórios e, em caso de descumprimento, ao IPTU Progressivo no Tempo.
- Regulamentação dos instrumentos (Arts. 246 e 277): A minuta estabelece prazo de até 18 meses após a publicação da Lei Complementar para que o Executivo encaminhe ou edite a regulamentação individualizada da OODC, do PEUC, do IPTU Progressivo e da respectiva metodologia de cálculo.
O que pode acontecer durante o período de transição?
A minuta estabelece a vigência do PDDST, mas remete parte importante da operacionalização dos instrumentos financeiros para regulamentações posteriores. Essa relação entre a entrada em vigor da lei e a regulamentação futura precisa ser examinada com atenção.
- Vigência imediata e regulamentação posterior (Arts. 246 e 290): O Art. 290 estabelece que a Lei Complementar entra em vigor na data de sua publicação. Ao mesmo tempo, o Art. 246 prevê prazo de até 18 meses para o Executivo encaminhar as regulamentações específicas da OODC, do PEUC e do IPTU Progressivo.
- Aplicação da legislação existente (Arts. 247 e 288): A minuta estabelece regras para a utilização da legislação municipal vigente durante o período de transição, desde que ela não contrarie o novo PDDST. Ao mesmo tempo, o Art. 288 prevê a revogação de dispositivos relacionados aos instrumentos urbanísticos da legislação anterior.
- Fórmula de cálculo da OODC (Art. 226, I): A definição da fórmula de cálculo, da base econômica e dos fatores de planejamento e localização da Outorga Onerosa é remetida para regulamentação posterior. Isso significa que parte relevante da definição do valor da contrapartida ainda não está estabelecida no texto principal da minuta.
- Estruturação do FMDU e do controle social (Arts. 265, 272 e 277): A minuta estabelece diferentes prazos para a adequação da estrutura institucional relacionada ao desenvolvimento urbano e aos fundos municipais. O Art. 265 prevê prazo de 60 dias para a revisão da legislação do CMDUH, enquanto o Art. 277 trabalha com prazo de até 18 meses para adequações relacionadas aos fundos e sistemas.
O que pode passar despercebido?
A criação de instrumentos capazes de gerar receitas para o Município exige atenção não apenas à sua existência formal, mas também à definição dos critérios que permitirão sua aplicação.
A primeira questão está na relação entre a vigência do PDDST e o prazo concedido para a regulamentação dos instrumentos. Se o Plano Diretor entrar em vigor imediatamente, mas a metodologia de cálculo e os procedimentos de aplicação da OODC, do PEUC e do IPTU Progressivo forem definidos somente posteriormente, será necessário esclarecer como esses instrumentos serão aplicados durante o período de transição.
Outro ponto está na relação entre a legislação anterior e o novo PDDST. A minuta prevê a manutenção de determinadas normas municipais enquanto elas não contrariarem o novo Plano Diretor, mas também estabelece a revogação de dispositivos da legislação anterior. Essa combinação exige critérios objetivos para definir quais regras continuam aplicáveis e quais deixam de produzir efeitos.
Há ainda uma questão financeira. A minuta determina que os recursos da OODC sejam destinados ao FMDU, mas a estruturação dos mecanismos de gestão, aplicação e controle desses recursos também depende de regulamentações posteriores.
Para cidadãos, empreendedores e órgãos de controle, não basta saber que haverá cobrança. É necessário saber como o valor será calculado, quando será exigido, para onde irá o recurso e de que maneira sua aplicação poderá ser acompanhada pela sociedade.
O que precisa ser esclarecido antes da aprovação?
A leitura da minuta permite direcionar questionamentos fundamentais ao debate público:
- Como serão analisados e calculados os pedidos de potencial construtivo adicional durante o período de até 18 meses entre a publicação do PDDST e a regulamentação específica da OODC?
- Quais serão as bases econômicas e os critérios utilizados para definir o valor da contrapartida financeira da OODC? Como serão estabelecidos os fatores de planejamento e localização previstos no Art. 226?
- Qual será o critério adotado pela SEPLAN para determinar quais dispositivos da legislação municipal anterior continuam aplicáveis durante o período transitório e quais passam a contrariar o novo PDDST?
- Como será garantida a transparência sobre os recursos arrecadados pelo FMDU antes da completa adequação dos mecanismos de governança e controle social?
- Quais serão os critérios utilizados para identificar imóveis não edificados, subutilizados ou não utilizados sujeitos ao PEUC e ao IPTU Progressivo no Tempo?
- Qual será o cronograma efetivo para regulamentação da OODC, do PEUC, do IPTU Progressivo e dos mecanismos de gestão e aplicação dos recursos do FMDU?
- O que a população pode perguntar ou cobrar?
Se você é proprietário, cidadão ou empreendedor em Guarujá, verifique:
- Meu projeto poderá estar sujeito ao pagamento de Outorga Onerosa? Em caso positivo, qual será o coeficiente básico aplicável ao imóvel e quais critérios determinarão o valor da contrapartida?
- Meu imóvel poderá ser enquadrado nas regras do PEUC ou do IPTU Progressivo? Quais são os critérios utilizados para definir um imóvel como não edificado, subutilizado ou não utilizado?
- Como será calculado o valor da OODC? A metodologia estará disponível para consulta pública antes de começar a produzir efeitos?
Também é fundamental acompanhar pela sociedade civil:
- O cronograma de regulamentação dos instrumentos urbanísticos previstos no PDDST.
- A estruturação e o funcionamento do Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano.
- A publicação dos valores arrecadados com a OODC e sua respectiva destinação.
- Os planos de aplicação e as prestações de contas dos recursos do FMDU.
- A atuação do CMDUH no acompanhamento e controle das políticas de desenvolvimento urbano.
O ponto que precisa estar claro
A Outorga Onerosa, o PEUC e o IPTU Progressivo no Tempo são instrumentos previstos pelo Estatuto da Cidade e podem fazer parte da política de desenvolvimento urbano do Município.
Mas a criação desses instrumentos não encerra a discussão. É preciso estabelecer critérios objetivos para sua aplicação, definir como serão calculados os valores, determinar os procedimentos de cobrança e garantir transparência sobre a utilização dos recursos arrecadados.
A minuta estabelece os instrumentos e remete parte importante de sua regulamentação para atos e leis posteriores. O ponto central do debate é justamente compreender como funcionará esse período de transição e quais garantias existirão para que a aplicação dos instrumentos seja previsível, transparente e acompanhável pela sociedade.
Participe do debate
O PDDST 2026 ainda está em discussão. Este é o momento de consultar a minuta, analisar os artigos 214 a 226, 246, 247 e 271 a 277 e acompanhar a regulamentação dos instrumentos urbanísticos e financeiros previstos no Plano Diretor.
Leia a minuta do PDDST 2026, tire suas dúvidas e participe do debate público.
O debate sobre o Plano Diretor também envolve a forma como serão arrecadados, administrados e aplicados os recursos decorrentes de suas próprias regras.
Antes que o PDDST vire lei, é preciso saber não apenas quais instrumentos serão criados, mas também como eles funcionarão na prática.
ÁGUA VIVA | Antes da decisão, informação. Antes da lei, participação.