A infraestrutura virá antes ou a conta do adensamento vai ficar para quem já mora aqui?
O debate sobre o futuro do território de Guarujá não pode ser reduzido a planilhas de potencial construtivo ou a mapas de adensamento. A elevação dos limites físicos de construção e o estímulo à concentração populacional em eixos urbanos consolidam escolhas territoriais que impactam diretamente a vida cotidiana nos bairros.
Como vem alertando o Eng. José Manoel Ferreira Gonçalves, a questão central não é ser contra ou a favor do crescimento, mas entender que a capacidade da mobilidade urbana e dos serviços públicos existentes deve ser o limite da expansão e do adensamento, e nunca o contrário. Não se pode emitir um “cheque em branco” para a verticalização esperando que a infraestrutura seja corrigida anos depois.
A Prefeitura de Guarujá colocou em discussão a minuta do Projeto de Lei Complementar do Plano Diretor de Desenvolvimento Sustentável do Território (PDDST 2026). No segundo capítulo da série ANTES QUE VIRE LEI, a Associação Água Viva examina os parâmetros de adensamento e verticalização propostos, confrontando-os com a capacidade real de suporte da mobilidade, do saneamento e dos serviços de saúde e educação.
1. O que a minuta propõe?
A minuta do PDDST 2026 estabelece diretrizes para induzir o adensamento demográfico e a verticalização em áreas urbanizadas e eixos estruturantes da cidade (Arts. 104 e 152/153).
Para isso, o texto cria zonas e corredores com parâmetros construtivos elevados:
- Zona Mista de Alta Densidade (ZO-M2): Fixa o Coeficiente de Aproveitamento Máximo em até 5,0 (permitindo construir até cinco vezes a área do terreno).
- Zona Mista de Média Densidade (ZO-M1): Fixa o Coeficiente de Aproveitamento Máximo em 3,0.
- Corredor Especial de Alta Densidade (CE-1): Incide sobre grandes eixos viários — como as Avenidas Adhemar de Barros, Santos Dumont, Puglisi, Dom Pedro I e Rua Montenegro —, autorizando a intensificação dos usos e a alta densidade.
O texto condiciona o adensamento à “capacidade de suporte territorial” e à existência ou previsão de infraestrutura (Art. 104). Contudo, ao remeter os parâmetros específicos de gabarito e a regulamentação dos instrumentos para a futura Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS) e para leis específicas (Arts. 107 e 246), a minuta autoriza o aumento do potencial construtivo no presente sem que as obras e melhorias públicas estejam contratadas ou executadas.
2. O que pode passar despercebido?
O risco de uma leitura superficial da minuta está em aceitar a promessa de “infraestrutura futura” enquanto as autorizações de construção passam a valer imediatamente.
Como aponta a análise técnica de José Manoel, quatro pontos críticos costumam passar despercebidos:
- A Incompatibilidade de Velocidades (Adensar Primeiro x Transportar Depois): Um empreendimento imobiliário privado sobe em cerca de dois anos. Já a ampliação de vias, a criação de corredores de transporte, a expansão das redes de esgoto, UBSs e creches dependem de orçamento público, licitações, desapropriações e prazos longos. Sem exigência de obras prévias e concluídas, a população chega muito antes da infraestrutura, convertendo gargalos sazonais em uma crise diária.
- O Mito da Ligação Seca e a Demanda Induzida: Projetos viários estruturantes, como o futuro túnel Santos–Guarujá, reduzem gargalos históricos, mas também geram demanda induzida (atram novos fluxos de veículos). Liberar altíssimo adensamento nos acessos viários sem reordenar o trânsito local fará com que o ganho do túnel seja rapidamente anulado pelo travamento das vias internas.
- A Injustiça Territorial e o Conflito de Fluxos: O adensamento sem controle penaliza desproporcionalmente regiões como o Distrito de Vicente de Carvalho e bairros vizinhos ao retroporto. Nesses locais, a expansão de caminhões pesados dividirá as mesmas vias saturadas com o transporte coletivo, pedestres e ciclistas, criando graves riscos de acidentes e sobrecarregando o pavimento.
- Instrumentos Financeiros sem Garantia para o Bairro: A minuta prevê o uso da Outorga Onerosa (OODC) e do Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV). Porém, o texto veda o uso do EIV para suprir “deficiências históricas da Administração” (Art. 237, §4º) e destina os recursos da OODC ao Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano (FMDU) de forma pulverizada (Art. 271). Não há garantia de que o dinheiro arrecadado em uma rua adensada será investido na melhoria daquela própria região.
3. Por que isso importa para Guarujá?
Guarujá possui restrições físicas insuperáveis: é um território limitado por morros, canais, manguezais e com uma malha viária afunilada e altamente estrangulada.
Autorizar um Coeficiente de Aproveitamento de até 5,0 nos eixos centrais altera drasticamente a demanda em sistemas que já operam no limite:
- Mobilidade Urbana e Ativa: Sem calçadas acessíveis, ciclovias contínuas e prioridade ao transporte coletivo, o adensamento isola idosos, pessoas com deficiência e famílias com crianças, além de colocar em risco os trabalhadores que dependem da bicicleta diariamente.
- Saúde Pública e Educação: O aumento populacional sem expansão prévia da rede de serviços gera filas em creches municipais e superlotas Unidades Básicas de Saúde (UBSs) e prontos-socorros.
- Saneamento e Drenagem: Prédios mais altos e terrenos 100% impermeabilizados aumentam o volume de água nas ruas e sobrecarregam a rede de esgoto, agravando as inundações nos períodos de chuvas fortes e ressacas.
4. O que precisa ser esclarecido antes da aprovação?
Antes que a proposta seja votada, a Prefeitura e os formuladores da minuta precisam responder com dados técnicos transparentes:
- Garantia de Execução Prévia: O município exigirá que as obras de infraestrutura, saneamento e mobilidade estejam concluídas antes da liberação do ‘Habite-se’ para empreendimentos de alto impacto?
- Cálculo da Capacidade de Suporte: Foi realizado o cálculo prévio do impacto do adensamento sobre o trânsito, a rede de água, esgoto, drenagem, creches e UBSs para cada avenida do Corredor CE-1?
- Soluções para a Mobilidade Ativa: Quais investimentos em ciclovias e passeios públicos acessíveis serão exigidos obrigatoriamente como condicionantes do adensamento vertical?
- Conflito Logístico em Vicente de Carvalho: Quais garantias o Plano Diretor oferece de que o adensamento populacional no distrito não será sufocado pelo aumento do tráfego de caminhões do setor portuário e retroportuário?
- Destinação dos Recursos da OODC: Como a lei garantirá que a arrecadação da Outorga Onerosa gerada por um adensamento seja aplicada prioritariamente no bairro afetado?
5. O que a população pode perguntar ou cobrar?
Nas audiências e consultas públicas, a população deve cobrar respostas diretas da Gestão Municipal:
- “As obras de ampliação da infraestrutura da minha rua serão concluídas antes que os novos edifícios sejam erguidos ou a conta da sobrecarga vai ficar para quem já mora aqui?”
- “Qual é o plano de expansão da UBS e da creche do meu bairro para atender às centenas de novas famílias que virão com o adensamento da avenida?”
- “Como a Prefeitura vai garantir a segurança dos ciclistas e pedestres nas vias do Corredor CE-1 com o aumento do fluxo de carros e caminhões?”
- “Os recursos arrecadados com a construção desses novos prédios no meu bairro serão reinvestidos aqui na minha rua?”
O ponto que precisa estar claro
Não se trata de travar o desenvolvimento ou impedir a renovação urbana de Guarujá. Trata-se de inverter a lógica perversa do planejamento tradicional.
Não podemos aceitar o modelo em que o setor imobiliário e logístico avança aceleradamente e, anos mais tarde, o Poder Público tenta “remendar” o caos gerado na infraestrutura a um custo financeiro e social altíssimo para a população. A mobilidade e os serviços públicos devem funcionar como uma condição prévia para qualquer autorização de adensamento.
Antes que vire lei, Guarujá precisa da garantia de que o crescimento virá acompanhado de infraestrutura pronta, saúde, educação, transporte digno e qualidade de vida.
Participe do debate
O PDDST 2026 está em fase de consulta pública. O prazo informado pela Prefeitura para o envio de contribuições e questionamentos encerra-se em 14 de outubro de 2026.
Consulte a minuta, examine os mapas de zoneamento e faça suas perguntas.
ÁGUA VIVA | Antes da decisão, informação. Antes da lei, participação.