O que acontece entre a aprovação do Plano Diretor e a nova Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo?
O que acontece entre a aprovação do Plano Diretor e a nova Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo?
A minuta do PDDST 2026 estabelece as macrozonas, os eixos e as diretrizes gerais para o planejamento urbano de Guarujá. Ao mesmo tempo, remete parte dos parâmetros urbanísticos mais detalhados para uma legislação posterior, a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS).
Mas existe uma questão central que precisa ser analisada antes que o novo Plano Diretor seja transformado em lei: Como serão aplicadas as regras durante o período de transição entre o PDDST e a nova LPUOS?
A Prefeitura colocou em discussão a minuta do Plano Diretor de Desenvolvimento Sustentável do Território (PDDST 2026), instrumento que estabelecerá diretrizes para o uso e a ocupação do território municipal. No quinto capítulo da série ANTES QUE VIRE LEI, a Água Viva examina as regras previstas para esse período de transição e chama atenção para a necessidade de clareza e segurança jurídica na aplicação da legislação.
1. O que a minuta propõe?
O PDDST funciona como a lei-quadro do planejamento urbano, estabelecendo macrozonas, eixos e diretrizes gerais. A minuta, porém, remete a definição pormenorizada de parâmetros urbanísticos — como recuos edificatórios, taxas de ocupação, gabaritos de altura e índices de incomodidade — para a futura Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS).
O próprio projeto estabelece regras para o período de transição:
- Prazo de envio do projeto (Art. 280): O Poder Executivo deverá encaminhar o projeto da nova LPUOS à Câmara Municipal de forma concomitante ao PDDST ou no prazo máximo de 60 dias após a publicação da Lei Complementar. Vale ressaltar que o parágrafo único do artigo deixa claro que este prazo se refere estritamente ao envio da proposta pelo Executivo, iniciando o processo legislativo e participativo, e não à sua aprovação ou entrada em vigor efetiva.
- Regime transitório da legislação (Arts. 281 e 288): Até a entrada em vigor da nova LPUOS, permanecerão aplicáveis as normas municipais vigentes, especificamente as regras e parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo da Lei Complementar nº 156/2013 e correlatas necessárias à análise dos processos. A entrada em vigor da nova LPUOS implicará a revogação integral e definitiva dos dispositivos remanescentes da LC 156/2013.
- Limites à aplicação transitória: Essa aplicação transitória fica estritamente limitada ao que não contrariar as diretrizes, o macrozoneamento, o zoneamento e os zoneamentos especiais do novo PDDST. A minuta veda expressamente a ampliação de coeficientes, gabaritos ou densidades em desacordo com a nova lei.
- Regulamentação dos instrumentos urbanísticos (Arts. 246 e 277): Paralelamente à LPUOS, a regulamentação individualizada de instrumentos urbanísticos fundamentais (como Outorga Onerosa, EIV, PEUC/IPTU Progressivo e TDC) terá um prazo de até 18 meses para ser editada ou encaminhada pelo Executivo.
2. O que acontece com os processos em andamento?
A minuta também disciplina a análise dos processos administrativos e projetos imobiliários em tramitação:
- Análise segundo a data do protocolo (Art. 285): De acordo com o caput do Art. 285, os processos protocolados antes da entrada em vigor do PDDST serão analisados pelo regime jurídico aplicável na data do protocolo.
- Ressalvas e exceções: Aplicam-se imediatamente as normas de ordem pública, proteção ambiental, risco, segurança e patrimônio. Além disso, se o interessado realizar alterações substanciais no projeto após a entrada em vigor do PDDST, a análise passará a seguir a nova legislação.
- O que é alteração substancial? (§ 2º do Art. 285): Modificações substanciais em relação ao pedido original relativas a uso, área, porte, volumetria, número de unidades, impacto ou implantação descaracterizam o protocolo original e enquadram o projeto na lei nova.
- Não suspensão das análises (Art. 284): A minuta estabelece expressamente que o regime transitório não suspenderá a análise, aprovação ou licenciamento de projetos, empreendimentos e obras pelos órgãos municipais.
3. O que pode passar despercebido?
A definição dos parâmetros urbanísticos detalhados em legislação posterior exige atenção especial ao período transiente entre a promulgação do PDDST e a publicação da nova LPUOS.
A minuta estabelece balizas transitórias, mas a aplicação prática cotidiana pelos órgãos de análise exige regras operacionais inequívocas. O Art. 281, § 3º prevê que dúvidas de interpretação serão resolvidas por manifestação técnica fundamentada do órgão municipal de planejamento urbano (SEPLAN/DPLAN), sendo expressamente vedada a criação de novos parâmetros por ato administrativo. Da mesma forma, o Art. 263, § 5º reforça que deliberações de conselhos (como o CMDUH) não podem conceder exceções ou alterar parâmetros urbanísticos.
Para empreendedores, cidadãos e órgãos de controle, a clareza na interpretação das regras durante esse intervalo é indispensável para conter ambiguidades, sobremonta de litígios e insegurança jurídica.
4. O que precisa ser esclarecido antes da aprovação?
A leitura da minuta permite direcionar questionamentos fundamentais ao debate público:
- A proposta da LPUOS será de fato encaminhada à Câmara Municipal simultaneamente ao PDDST ou no prazo limite de 60 dias do Art. 280? Qual é a estimativa de tempo para a tramitação e aprovação final da LPUOS?
- Como a Prefeitura estruturará as manifestações técnicas da SEPLAN/DPLAN (Art. 281, § 3º) para garantir celeridade e padronização no julgamento sobre a compatibilidade das normas da LC 156/2013 com o novo PDDST?
- Como serão aplicadas, na prática dos despachos, as limitações que impedem a ampliação de coeficientes, gabaritos e densidades durante o regime transitório?
- De que forma os órgãos fiscalizadores e de aprovação analisarão o cumprimento das ressalvas relativas a normas de ordem pública, meio ambiente e áreas de risco nos processos anteriores ao PDDST?
- Como será normatizado o critério para caracterizar “alterações substanciais” em projetos em andamento de modo a evitar subjetividade nas análises administrativas?
5. O que a população pode perguntar ou cobrar?
Se você possui um processo administrativo, requerimento ou projeto imobiliário protocolado na Prefeitura, verifique:
- Qual legislação será aplicada ao meu processo? Confirmar se a data do protocolo garante a análise pela legislação anterior e se o projeto não sofreu modificações de porte, uso ou volumetria que atraiam a incidência da lei nova (Art. 285).
- Há restrições de ordem pública, ambiental ou de risco aplicáveis? Checar se o imóvel se insere em novas delimitações ambientais, áreas envoltórias de proteção ou áreas de risco (Art. 285, I).
- Qual é o canal oficial de consulta sobre a compatibilidade do projeto? Acompanhar os pareceres da SEPLAN quanto às regras transitórias (Art. 281, § 3º).
Também é fundamental acompanhar pela sociedade civil:
- O cronograma exato de envio do projeto da nova LPUOS pelo Poder Executivo (Art. 280).
- O calendário das audiências e consultas públicas relativas à elaboração da LPUOS e à regulamentação dos instrumentos urbanísticos (Arts. 246 e 266).
O ponto que precisa estar claro
A estruturação de um planejamento urbano por meio de uma lei-quadro (PDDST) complementada por legislação posterior (LPUOS) é uma técnica urbanística consagrada. No entanto, o intervalo entre a aprovação de uma e a vigência de outra deve ser blindado por critérios objetivos.
A minuta estabelece um regime transitório e balizas formais. O desafio colocado ao debate é garantir que a aplicação prática dessas diretrizes seja previsível, isonômica e imune a ambiguidades interpretativas. Para empreendedores, cidadãos e órgãos de controle, a segurança jurídica durante a transição é o pilar que sustenta o próprio planejamento da cidade.
Participe do debate
O PDDST 2026 ainda está em discussão. Este é o momento de consultar a minuta, analisar os artigos 246, 280, 281, 285 e 288, e acompanhar a elaboração da futura Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo.
A discussão sobre o Plano Diretor também envolve aquilo que será detalhado posteriormente. Antes que o PDDST vire lei, precisamos assegurar clareza total sobre como a cidade funcionará enquanto a legislação complementar estiver sendo finalizada.
Consulte a minuta do PDDST 2026 e acompanhe o processo de participação pública.
ÁGUA VIVA | Antes da decisão, informação. Antes da lei, participação.