O que está no mapa será executado na prática?
A nova proposta de Plano Diretor de Guarujá apresenta diferentes instrumentos para organizar a ocupação do território e enfrentar problemas habitacionais existentes no município.
Entre eles estão áreas destinadas à regularização fundiária e à habitação de interesse social, além de diretrizes para conter novas ocupações em áreas de risco, encostas e zonas de preservação ambiental.
Mas existe uma questão que precisa ser analisada junto com o que está desenhado no mapa:
Como garantir que as regras previstas no Plano Diretor sejam efetivamente aplicadas no território?
A Prefeitura colocou em discussão a minuta do Plano Diretor de Desenvolvimento Sustentável do Território (PDDST 2026), instrumento que estabelecerá diretrizes para o uso e a ocupação do território municipal.
No terceiro capítulo da série ANTES QUE VIRE LEI, a Água Viva examina as propostas relacionadas à regularização fundiária e à habitação de interesse social e chama atenção para um ponto que vai além da definição das áreas no mapa: a estrutura necessária para executar as políticas previstas e fiscalizar o território de forma permanente.
Onde estão as áreas destinadas à regularização e à habitação? O que será feito nessas regiões? E como o município pretende impedir que novas ocupações avancem sobre áreas de risco e de preservação?
1. O que a minuta propõe?
A minuta do PDDST apresenta diferentes instrumentos relacionados à habitação e ao ordenamento territorial.
Entre eles estão as Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), utilizadas para organizar áreas relacionadas à habitação de interesse social e à regularização fundiária.
A proposta também estabelece áreas e diretrizes voltadas à proteção de regiões ambientalmente sensíveis, incluindo áreas de preservação ambiental, encostas e locais sujeitos a riscos.
Essa combinação precisa ser analisada de forma conjunta.
A regularização de ocupações existentes pode ser necessária para garantir segurança jurídica e melhores condições urbanas para quem já vive nesses territórios.
Ao mesmo tempo, o Plano Diretor precisa estabelecer mecanismos capazes de evitar que novas ocupações avancem sobre áreas onde a ocupação não é adequada ou segura.
Por isso, não basta saber onde o município pretende regularizar.
É necessário entender também quais áreas deverão ser protegidas de novas ocupações e quais instrumentos serão utilizados para isso.
2. O que pode passar despercebido?
Um mapa pode definir uma área como ZEIS, estabelecer uma zona de proteção ou indicar uma região sujeita a restrições de ocupação.
Mas a existência dessa classificação na legislação não garante, por si só, que a política será executada.
A regularização fundiária envolve levantamento das ocupações, análise da situação dos imóveis, definição das medidas urbanísticas e ambientais necessárias e execução das soluções previstas.
Da mesma forma, impedir novas ocupações exige acompanhamento permanente do território.
Em Guarujá, isso significa fiscalizar áreas de encosta, manguezais, áreas ambientalmente protegidas e outras regiões onde novas ocupações possam representar riscos ambientais ou urbanos.
É aí que aparece uma questão que pode passar despercebida na leitura da minuta:
Quem irá executar essas políticas e com quais recursos?
Se o município não tiver estrutura administrativa, equipe, fiscalização e orçamento compatíveis com as responsabilidades previstas no Plano Diretor, parte das regras poderá permanecer apenas no papel.
3. Por que isso importa para Guarujá?
A questão habitacional não se resolve apenas definindo novas áreas no mapa.
Guarujá precisa lidar simultaneamente com ocupações já existentes, necessidade de regularização, produção de habitação de interesse social e proteção de áreas que não devem receber novas ocupações.
São situações diferentes e que exigem instrumentos diferentes.
Uma área ocupada há anos pode demandar regularização e urbanização.
Outra área, mesmo próxima, pode apresentar risco ou restrição ambiental e exigir fiscalização para impedir novas ocupações.
O Plano Diretor precisa deixar claras essas diferenças.
Também precisa existir capacidade para colocar essas decisões em prática.
A execução das políticas habitacionais depende de recursos públicos, programas, equipes técnicas e articulação entre diferentes áreas da administração municipal.
A fiscalização também exige estrutura permanente.
Por isso, a discussão sobre o Plano Diretor não deve terminar na pergunta sobre o que foi colocado no mapa.
É preciso perguntar como o município pretende executar aquilo que está sendo proposto.
4. O que precisa ser esclarecido antes da aprovação?
A leitura da minuta e dos mapas permite levantar questões concretas:
- Onde estão, exatamente, as áreas destinadas à regularização fundiária?
- Quais áreas serão destinadas à habitação de interesse social?
- Quais são os critérios utilizados para definir essas áreas?
- Quais ocupações poderão ser regularizadas e em quais condições?
- Como serão tratadas as áreas de risco?
- Como serão protegidas encostas, manguezais e demais áreas ambientalmente sensíveis?
- Quais regiões terão fiscalização permanente para impedir novas ocupações?
- Qual estrutura administrativa será responsável por essa fiscalização?
- Há equipes e recursos previstos para executar as políticas habitacionais estabelecidas no Plano Diretor?
- Como serão financiadas as ações de regularização e produção de habitação de interesse social?
- Qual será o papel dos Fundos Municipais de Habitação e de Saneamento na execução dessas políticas?
- Como o município pretende acompanhar os resultados depois que o Plano Diretor for aprovado?
Há ainda uma questão que precisa ser considerada:
Se o Plano Diretor estabelece novas regras para a ocupação do território, quais condições financeiras, administrativas e operacionais serão necessárias para que essas regras sejam cumpridas no dia a dia?
Essa resposta também faz parte do planejamento urbano.
5. O que a população pode perguntar ou cobrar?
Quem mora em uma área incluída nas propostas de regularização pode começar pelo próprio mapa.
A minha área está incluída em uma ZEIS?
Qual é a classificação prevista para o local onde moro?
Minha ocupação poderá ser regularizada?
Quais condições deverão ser cumpridas?
Se a área não puder ser regularizada, qual será a política prevista pelo município?
E para quem vive próximo de encostas, manguezais ou outras áreas ambientalmente sensíveis:
Como será feita a fiscalização para impedir novas ocupações?
Também é possível perguntar:
Quem será responsável pela fiscalização?
Com que frequência ela será realizada?
Quais recursos estarão disponíveis?
Como a população poderá acompanhar os resultados?
Essas perguntas ajudam a verificar se o Plano Diretor está estabelecendo apenas diretrizes gerais ou se existe uma estrutura concreta para transformar essas diretrizes em ações.
O ponto que precisa estar claro
A regularização fundiária e a habitação de interesse social são instrumentos importantes para enfrentar problemas que já existem no território.
Mas a definição desses instrumentos no Plano Diretor não resolve, sozinha, a questão habitacional.
É preciso saber como as áreas serão regularizadas, quais políticas serão executadas, de onde virão os recursos e quem ficará responsável pela execução.
Da mesma forma, proteger áreas de risco e de preservação depende de fiscalização contínua.
O mapa pode definir onde uma política deve acontecer. A administração pública precisa ter condições para fazê-la acontecer.
Por isso, antes que o PDDST seja transformado em lei, é necessário discutir não apenas o que está previsto, mas também como essas regras serão executadas e fiscalizadas na prática.
Participe do debate
O PDDST 2026 ainda está em discussão.
Esse é o momento de consultar a minuta, olhar os mapas, localizar sua região e verificar como as propostas de regularização, habitação e proteção territorial podem afetá-la.
A população pode apresentar dúvidas, sugestões e questionamentos durante o processo de participação pública.
Porque, como a Água Viva vem defendendo nesta série, o momento de perguntar como uma regra será aplicada é antes que ela seja transformada em lei.
Consulte a minuta do PDDST 2026 e acompanhe o processo de participação pública.
ÁGUA VIVA | Antes da decisão, informação. Antes da lei, participação.